양도세 중과·취득세까지 함께 보는 다주택 세금 정리

2/06/2026

1. 다주택 세금, 왜 이렇게 복잡할까

다주택자는 주택을 여러 채 보유하고 있다는 이유만으로 취득 단계, 보유 단계, 처분 단계에서 각각 다른 세금을 부담합니다. 문제는 이 세금들이 서로 연결되어 있지 않고, 적용 기준과 시점이 모두 다르다는 점입니다.

그래서 “5월 이후에 팔면 세금이 달라진다”는 말을 들으면 취득세나 종부세까지 함께 변하는 것으로 오해하기 쉽습니다. 하지만 실제로는 각 세금을 분리해서 이해해야 정확한 판단이 가능합니다.

2. 취득세 중과 기준 정리

취득세는 주택을 매수할 때 한 번만 납부하는 세금입니다. 다주택자의 경우 주택 수와 법인 여부에 따라 중과세율이 적용됩니다.

현재 기준으로 개인이 주택을 취득할 경우 2주택자는 8%, 3주택 이상 보유자는 12%의 취득세율이 적용됩니다. 법인 역시 12% 중과 대상입니다.

정리

· 취득세는 ‘매수 시점’ 기준 세금

· 매도 시점이나 양도세 정책과 직접적인 연동 없음

· 한 번 내고 끝나는 세금

3. 종부세 중과 대상 판단 기준

종합부동산세는 매년 보유 상태를 기준으로 부과되는 세금입니다. 중과 여부는 단순한 주택 수가 아니라 조정대상지역 여부와 세대 기준 주택 수를 함께 봐야 합니다.

3주택 이상 보유자는 지역과 관계없이 종부세 중과 대상이 됩니다. 2주택자의 경우에는 조정대상지역 내 주택을 보유하고 있으면 중과 대상이 될 수 있습니다.

또한 종부세는 개인이 아니라 세대 기준으로 판단되기 때문에 부부 명의 주택도 합산해서 계산됩니다.

정리

· 3주택 이상 → 무조건 중과

· 조정대상지역 2주택 → 중과 가능

· 세대 기준 합산 주의

4. 2026년 양도세 중과, 가장 큰 변수

다주택 세금 중 가장 큰 변수가 되는 것은 양도소득세입니다. 특히 2026년 5월을 기준으로 중과 여부가 갈립니다.

2022년 5월부터 시행된 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일까지 적용되며, 이 기간에는 다주택자라도 기본세율만 적용됩니다.

하지만 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 조정대상지역 기준 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산됩니다.

여기에 더해 다주택자는 장기보유특별공제가 적용되지 않아 실제 세금 부담이 크게 증가할 수 있습니다.

정리

· 5월 이전 매도 → 중과 없음

· 5월 이후 매도 → 중과 부활

· 장기보유특별공제 배제

5. 다주택자는 어떻게 판단해야 할까

다주택자는 단순히 “언제 팔아야 하나”만 고민해서는 안 됩니다. 취득세는 이미 확정된 비용이고, 종부세는 보유하는 동안 매년 반복되며, 양도세는 매도 시점에 한 번에 결정됩니다.

그래서 가장 합리적인 방법은 세금을 감으로 판단하지 않고, 취득세·종부세·양도세를 한 번에 비교해보는 것입니다.

특히 2026년 5월 이전과 이후를 나눠 양도세 차이를 직접 계산해보면 본인에게 유리한 매도 시점을 보다 명확하게 판단할 수 있습니다.

마무리 정리

다주택 세금은 하나만 보면 항상 판단이 어긋납니다. 취득세, 종부세, 양도세를 각각 이해하고 어느 시점에 어떤 세금이 영향을 미치는지 구분하는 것이 핵심입니다.

특히 2026년 양도세 중과 재개는 이미 예정된 일정이기 때문에 다주택자라면 반드시 미리 계산해보고 매도 전략을 세워보는 것이 필요합니다.

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다주택 취득세 8%·12% 적용 기준 한 번에 정리